UAE 부동산 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지, 현재 상황과 미래에 대한 전망은 IMEX 부동산 Oleg Vadimovich Lavrik의 파트너로 두바이와 북부 에미레이트 연방 러시아 기업가 협회의 투자 및 부동산 부서장과 이야기하고 있습니다.
UAE 부동산 시장의 위기가 시작된 이래 지난 3 년간의 주요 결과는 무엇입니까?
물론 2008 년 리먼 브라더스의 파산으로 시작된 세계 금융 위기는 전체 현대 세계 경제 시스템에 대한 심각한 테스트였습니다.
아랍 에미리트의 경우이 테스트는 무사히 통과하지 못했습니다. 전통적으로 강력한 석유 부문의 진지한지지에도 불구하고, 경제의 거의 모든 부문이 상당한 수정을 거쳤습니다. 물론 위기는 UAE의 비교적 젊고 빠르게 성장하는 부동산 시장에 대한 특히 어려운 테스트가되었습니다. 평균 부동산 가격 하락은 위기 이전 수준의 약 50 %에 달했습니다. 이러한 심각한 수정의 결과는 정체와 그 결과 소위“계획 외”시장, 즉 프로젝트 단계에서 판매 된 물건의 실제 소멸이었습니다. 결과적으로 투기꾼은 시장을 떠났고 시장 자체는 완성 된 부동산 및 최종 사용자에게 방향을 바꿨습니다.
위기 이전 몇 년 동안 에미레이트 항공 부동산 시장이 전 세계의 단기 투기 투자의 유입으로 인해 엄청난 속도로 성장한 것은 비밀이 아닙니다. 사람들은 미래에 사용하기 위해 완성 된 재산을 얻기 위해 투자하지 않았지만, 건설 단계 또는 그 이전에 재판매를 목적으로 투자했습니다. 파이낸싱 일정은 프로젝트 구현 기간 동안 할부 지불과 관련되어 있기 때문에, 이는 성장하는 시장에서 플레이하기위한 재정적 수단으로 사용되었습니다.
이러한 이유로 완성 된 부동산 시장은 투기꾼들에게는 거의 관심이 없었습니다. 이 부문은 자연스럽게 최종 사용자, 즉 소비자 또는 투자 목적으로 기성품 부동산을 사용하려는 사람들을 끌어 들였습니다.
당연히 시장이 떨어지기 시작하자 투기꾼들이 떠났습니다. 그리고 최종 사용자는 그대로있었습니다. 투기에 의해 과열 된“계획 외”시장은 투기자와 함께 사라졌고 완성 된 (또는 거의 완성 된) 부동산 시장이 남아 있었고 앞으로 나아 갔다. 지난 3 년 동안 시장은 충격으로부터 회복되었으며, 참여자들은 새로운 현실을 깨닫고 새로운 조건에서 일하도록 재구성되었습니다.
최근 UAE 부동산 시장의 입법 기반이 바뀌 었습니까?
우선, 아랍 에미리트 연방 부동산 분야에는 여전히 일반적인 연방법이 없다고 말해야합니다. 7 개 에미리트 각각은 해당 지역의 부동산 시장과 관련된 모든 문제를 독립적으로 규제합니다. 이 방향에서 가장 진보적 인 것은 전통적으로 두바이입니다.
두바이에서 위기가 시작되기 직전에, 부동산 공약 등록과 건설이 완료되지 않은 물건의 등록에 관한 중요한 새로운 법이 통과되었습니다. 또한 지난 3 년 동안 임차인과 소유주, 투자자와 개발자 사이의 관계를 관장하는 기존 입법 체계에 대해 많은 변경과 수정이 이루어졌습니다. 일반적으로 모든 변경은 시장의 입법 규제를 개선하고 투명성을 높이며 참가자의 이익을 보호하는 데 목적이 있습니다.
연방 정부 차원에서 부동산 시장에 영향을 미치는 가장 중요한 사건은 주민 비자 제공 절차 변경을 도입 한 것이 었습니다. 2009 년 5 월 UAE 역사상 처음으로 6 개월 비자를 취득 할 수있는 외국인 거주 부동산 소유자의 권리가 연방 차원에서 합법화되었습니다. 그리고 올해 6 월 말 UAE 정부 회의에서 외국인 소유자에게 부여되는 비자 기간을 6 개월에서 3 년으로 늘리 겠다는 결정이 발표되었습니다. 비자 부여 절차는 아직 명확하지 않지만, 최고 수준에서 그러한 결정을 내릴 수 있다는 사실은 물론 긍정적입니다.
귀하의 의견으로는 두바이와 다른 에미리트의 부동산 시장에 대한 전망은 무엇입니까?
다른 자산과 마찬가지로 부동산 가치도 주기적으로 변동될 수 있습니다. 성장 기간은 필연적으로 가격 하락으로 이어지며 그 반대도 마찬가지입니다.
그러나 부동산 가격의 변동성은 상대적으로 작습니다. 적어도 부동산 시장의 가격 변동 빈도와 진폭은 해당 주식 시장의 지표와 비교할 수 없습니다. 그렇기 때문에 부동산 인수가 가장 신뢰할 수 있고 보수적 인 투자 옵션 중 하나로 간주됩니다.
물론 위기의 결과로 에미레이트 부동산 시장이 크게 타격을 받았습니다. 그러나 충격은 지나갔고 시장 참여자들은 새로운 조건을 받아 들였습니다. 시장은 새로운 단계로 성장했습니다-성숙한 성장. 두바이와 관련하여 이제는 가을의 바닥이 지났다고 확신 할 수 있으며, 가장 인기있는 지역에서는 판매 및 임대료의 가격이 약간 상승했습니다. 대부분의 시장 참여자들은 향후 몇 년 동안 두바이에서 원활한 시장 성장이 이루어질 것이라는 데 동의합니다.
그러한 확신은 무엇을 기초로합니까?
스스로 판단하십시오. 지난 3 년간 두바이에는 단 하나의 새로운 주거 프로젝트가 마련되지 않았습니다. 동시에 두바이 통계 센터 (Dubai Statistical Center)에 따르면 에미레이트 항공의 인구는 같은 기간 동안 3 억 명의 인구가 증가했으며 성장 과정은 계속되고 있습니다.
이것은 정치적 안정, 안보, 유리한 투자 환경, 자본 이동에 대한 세금 및 제한의 부재, 그리고 위기의 결과로 인한 사업 비용의 감소 (사무실 임대료, 직원 비용 등)에 의해 촉진됩니다. 이 모든 것이 비즈니스를 끌어 당기고 인적 자원이 필요합니다. 이제 시장은 부동산의 잉여분을 흡수하는 과정에 있으며, 그 건설은 위기 이전에 시작되었습니다. 부동산은 건축하는 데 상당한 시간이 걸리는 자산이기 때문에 (건물 건축주기는 평균 2-3 년이 소요됨), 시장에 가까운 시일 내에 부족이 발생할 것입니다. 이것이 두바이 부동산 시장의 상황 발전을위한 낙관적 시나리오에 대해 자신있게 이야기 할 수있는 이유입니다.
다른 에미레이트 항공의 경우, 아부 다비는 석유 수입의 대부분이 누적되는 전망이 매우 좋습니다. 북 에미레이트 항공에 대해서는 명확한 예측을하기가 더 어렵습니다. 예를 들어, Ajman과 Ras Al-Khaimah는 위기의 결과로 심각한 문제에 직면했으며 두바이와 아부 다비보다 더 많은 시간이 소요될 것입니다.
즉, 가까운 장래에 두바이에서 가장 매력적인 부동산 시장이 유지 될 것이라고 생각하십니까?
예 그리고 이것은 두바이가 가장 크고 개발 된 부동산 시장을 가지고 있기 때문입니다. 미래의 아부 다비 프로젝트의 매력에도 불구하고, 현재 두바이 만이 "자유 보유"상태의 광범위한 완제품을 제공 할 수있어 외국인이 부동산을 소유 할 수 있습니다. 여기에 7 개의 토후국 인프라 중 가장 발전된 것, 가장 유리한 투자 환경 및 추가 개발 전망.
현재 두바이 부동산 시장에서 가장 매력적인 부분은 무엇입니까?
시장 가격은 이제 모든 부문에서 매력적입니다. 또한 개인 소비를위한 부동산 취득 (예 : 거주지 또는 회사 사무실 호스팅)에 대해 이야기하는 경우 현재 상황을 사용하고 적절한 자산을 저렴한 가격에 구매하는 것이 좋습니다. 부동산 인수를 투자로 생각한다면 인기있는 지역에서 주택을 선택하는 것이 좋습니다.
사실 두바이는 방문객 도시입니다. 2 백만 명의 대도시 주민 중 90 % 이상이 외국인입니다. 누구나 어딘가에 살고, 일하고, 휴식을 취해야합니다. 따라서 임대 시장은 매우 발전했습니다. 인기있는 프로젝트의 주택은 매우 인기가 있으며 두바이의 임대 수입은 선진 시장보다 2 ~ 3 배 높습니다. 또한 소득세와 재산세는 없습니다. 이 모든 것이 주거용 부동산에 대한 투자를 매우 매력적으로 만듭니다.
사무실의 경우, 가까운 시일 내에 많은 사무실 공간이 완성되어 시장에 진입 할 것이며, 위기 이전에도 건설이 시작되었습니다. 따라서 가치 상승과 임대 소득 금액의 관점에서 향후 몇 년 동안 사무실 부동산에 대한 투자는 주택 투자보다 매력적이지 않다고 생각합니다.
에미레이트 항공의 부동산 구매에 대해 생각하고 독자에게 어떤 권장 사항을 줄 수 있습니까?
내 입장에서는 구매하는 것이 좋습니다. 시장은 이제 안정되었고 시장 회복과 성장에 대한 명확한 추세가 있었지만 가격은 아직 크게 상승하지 못했습니다. 따라서 누군가 두바이에서 부동산 구입에 대해 생각했다면 지금이시기입니다.
대화 주셔서 감사합니다. 우리는 당신이 성공하기를 바랍니다.
두바이의 부동산 구매에 대한 추가 정보는 전화로 IMEX Real Estate 전문가에게 문의하십시오. 모스크바 +7 495 5100008, UAE 800-IMEX (800-4639)의 수신자 부담 전화 번호 또는 이메일 [email protected]으로 요청을 보내주십시오.
