지난 3 년 동안 위기 이전의 붐시기에 투기에 의해 과열 된 두바이 부동산 시장은 심오한 수정을 경험했습니다. 그러나 세계는 여전히 정체되어 있지 않으며 최근 두바이 시장의 회복과 투자자의 관심의 회복을 확인하는 전문가들의 의견이 점점 더 많이 들리고 있습니다. 그렇다면 IMEX Real Estate Arthur Kobozev의 전무 이사와 이야기하고 있습니다.
아서, 지금 두바이 부동산 시장 상황이 어떻습니까?
질문은 너무 일반적입니다. 나는 우리가 정확히 말하려고하는 것부터 시작하도록 명확히 제안한다. 사실 두바이에는 외국인에게 부동산을 판매 할 수있는 소위 자유 보유 구역이 있고 UAE 시민과 걸프 협력 협의회 회원국 인 5 개 국가 만 부동산을 구매할 수있는 나머지 지역이 있습니다 . 또한 판매 및 임대 시장, 주택 및 비거주 부동산 시장 등이 있습니다.
독자들이 프리 홀드 부동산 시장의 상황에 더 관심을 가질 것이라고 생각합니다.
2008 년 세계 금융 위기가 시작된 이래 지난 몇 년 동안 프리 홀드 부동산의 경우 두바이의 부동산 시장이 크게 변화했습니다. 위기 이전에는 이른바“계획 외”프로젝트, 즉 설계 및 시공 초기 단계에서 판매 된 부동산이 UAE 시장을 지배 한 것으로 알려져 있습니다. 심각한 가격 조정으로 위기가 시작된 이래로 계획 외 시장은 사실상 사라졌습니다. 투기꾼들은 시장을 떠났고 시장 자체는 완성 된 부동산과 최종 사용자를 대상으로했다. 또한, 위기 직후, 2009-2010 년에 시장이 분명히 구매자의 시장 이었다면, 작년에 시장이 특히 주택 부문에서 판매자쪽으로 다시 이동하는 경향이 분명 해졌다.
이는 팜 주 메이라, 두바이 마리나, 주 메이라 레이크 타워, 에미레이트 리빙, 두바이 시내 등의 인프라가 개발 된 최종 사용자가 가장 많이 개발 한 영역에서 특히 두드러집니다.
사무실 부동산 시장과 관련하여 상황이 덜 명확합니다. 오늘날 시장에는 분명한 공급 과잉이 있습니다. 또한 가까운 장래에 많은 사무실 공간이 완성되어 시장에 진입 할 예정이며, 2008 년 위기 이전에도 건설이 시작되었습니다. 따라서 최근 가격 안정의 일부 징후가 관찰되었지만 가치의 증가와 임대 소득의 양의 관점에서 향후 몇 년 동안 사무실 부동산에 대한 투자는 주택 투자보다 매력적이지 않은 것으로 보입니다.
즉, 현재 두바이의 주택 가격이 상승하고 있습니까?
시장이 안정되었다고 말하는 것이 안전하며, 인기있는 지역에서 적당한 성장이 관찰되고 있습니다. 물론 위기 이전 호황에서 우리가 관찰 한 것과 동일한 부동산 가격의 성장률을 예상하는 것은 순진한 일일 것입니다. 위기 이후 시장은 활발한 성장 단계에서 성숙한 발전 단계로 이동했습니다. 그러나 2011 년 가장 인기있는 프로젝트의 경우 주택 가격이 두 자리 수의 성장률을 보였습니다. 예를 들어 스프링스 지역의 빌라 가격은 매년 15-20 % 증가했습니다. 이것은 사실입니다. 유명한 팜 팜 주 메이라 섬의 Oceana Residence 및 Palm Residences (Fairmont) 프로젝트의 아파트 가격이 10-15 % 상승했습니다. The Palm Jumeirah의 "지점"에있는 고급 빌라는 가격이 5-10 % 상승했습니다. 팜 주 메이라 (Palm Jumeirah) 왕관에있는 켐핀 스키 레지던스 (Kempinski Residences) 프로젝트의 고급 아파트도 가격이 상승했습니다. 현재 최종 소비자를 희생하여 수요가 형성되고 있기 때문에, 가장 성공적인 소비자 특성 세트를 가진 프로젝트는 우선 가격 상승을 보여줍니다. 여기에는 위치, 개발 된 인프라의 가용성, 프로젝트 자체의 품질 및 제한된 공급이 포함됩니다. 또한, 고객을 위해 시장에서 올바른 대상을 선택하는 것이 점점 어려워지고 있습니다. 최근 구매 제안이 증가함에 따라 흥미로운 판매 제안 수가 크게 감소했습니다.
임대 주택도 늘어나고 있습니까?
역사적으로 두바이의 임대 시장은 매우 발달되어 있습니다. 두바이는이 지역에서 가장 큰 비즈니스 센터입니다. 더욱이 이곳의 지역 인구는 10 % 미만입니다. 대도시에서 2 백만 명이 넘는 주민의 나머지 90 %가 방문객입니다. 두바이에서 일을하는 사람들은 자신의 주택을 살 여유가 없습니다. 그러나 모두 어딘가에 살아야합니다. 따라서 인기있는 프로젝트의 임대 주택은 매우 수요가 많습니다. 2009-2010 년에는 위기의 결과와 관련하여 임대료가 전반적으로 감소했습니다. 그러나 작년 하반기에 이미 추세가 바뀌고 임대료가 증가하기 시작했습니다. 예를 들어, 2010 년 12 월에 연간 85,000 디르함 (약 US $ 22,000)에 임대 된 The Greens의 인기있는 지역에 2 베드룸 아파트는 2011 년 12 월에 1 년에 11 만 디르함을 임대했습니다. 예를 들어, 약 US $ 35,000).
두바이에서 부동산을 임대하는 것이 얼마나 수익성이 있습니까?
우리가 장기 임대 (1 년 이상)에 대해 이야기 할 때, 현재 두바이 순 임대 수입의 임대 주택 (즉, 임대 수입에서 의무 재산 유지 비용을 뺀 금액)은 평균 5-10 %입니다. 부동산 인수에 투자했습니다. 수익성의 확산은 주택의 유형과 범주, 위치 및 서비스 비용의 차이로 인해 발생합니다. 동시에, 더 비싼 독점 부동산은 일반적으로 저렴한 프로젝트의 대량 주택보다 임대 소득의 형태로 약간 낮은 수익을 제공합니다. 단기 임대의 경우 현재 투자 수익률은 연간 10-20 % 일 수 있습니다. 그리고 이것에 부동산 자체의 가치를 높이는 것도 잊지 마십시오.
장기 및 단기 임대를 위해 집을 임대 할 때 어떤 기능이 있습니까?
장기 임대를 렌트 할 때 계약은 일반적으로 후속 갱신 가능성으로 1 년 동안 체결됩니다.
임대료에 서명하면 일년 내내 임대료가 미리 지불됩니다. 이 경우, 임차인은 자신의 이름으로 개설되며 현재 물, 전기, 통신 서비스 등에 대한 모든 청구서를 독립적으로 지불합니다. 따라서 장기 임대는 부동산 관리의 재정 위험과 비용을 최소화합니다.
단기 임대의 경우 임대료가 훨씬 높지만 모든 현재 비용은 소유자가 독립적으로 지불해야합니다. 또한 단기 임대 주택을 임대하려면 특정 요구 사항을 충족해야합니다. 아파트 또는 빌라는 요리, 침구 등 생활에 필요한 모든 것을 갖추고 있어야합니다. 자연스럽게, 새로운 임차인이 도착하기 전과 임대 기간이 끝날 때까지 자연스럽게 청소, 빨래 등. 관광객들은 종종 임대료가 짧은 집을 빌리기 때문에, 집을 임차인에게 양도하고 밤이나 낮에 언제든지 집에서 가져와야한다는 사실에 대비해야합니다.
두바이에 영구적으로 거주하는 소유자 만 단기 임대로 임대 할 수 있다는 것이 밝혀졌습니다.
전혀 아닙니다. 소유자는 전문가를 고용하여 새로운 문제의 전체 스펙트럼을 해결할 수 있습니다. 예를 들어, IMEX Real Estate에서는 두바이의 모든 자산 관리 서비스를 고객에게 제공합니다. 장기 임대 옵션과 단기 임대 옵션을위한 특별 서비스 패키지를 개발했습니다. 우리는 주택에 필요한 모든 것을 갖추고 임차인을 찾고 보고서 준비와 임대 소득 지불로 인해 발생하는 모든 문제를 처리합니다. 소유자가 요구하는 모든 것은 저희에게 연락하여 회사와 적절한 계약을 체결하는 것입니다.
또한, 두바이에 아직 부동산이없는 고객에게 후속 사용을 고려한 투자 옵션을 제공 할 수 있습니다. IMEX Real Estate를 통해 빌라 또는 아파트를 구매하면 구매자는 사전 정의 된 수익성 매개 변수를 사용하여 후속 관리 계약을 즉시 체결 할 수 있습니다. 예를 들어, 두바이에서 1 년에 몇 달만 소비 할 목적으로 주택을 구매 한 경우 나머지 기간을 임대함으로써 추가 수입을 올릴 수 있습니다.
그리고 두바이에 얼마나 많은 동포들이 주택을 사고 있습니까?
많이 요 러시아어를 사용하는 인구는 두바이에있는 부동산 총 구매자 중 첫 번째 장소 중 하나입니다. 그들 중 대부분은 중소기업의 소유자입니다. 그들은 가장 활발한 환경을 조성하고, 시장을 신중하게 연구하고, 제안을 고려하고, 정보에 입각 한 신중한 결정을 내립니다. 최근에는 비영리 부문의 구매자, 즉 대기업의 공무원과 직원의 수가 증가했습니다.
명백한 이유 때문에 우리 동포들 사이에서 가장 인기있는 것은 두바이의 유명한 해안 지역입니다 : 팜 주 메이라, 두바이 마리나 및 해변에 직접 위치한 대형 주택 프로젝트-주 메이라 비치 레지던스. 이 지역에 주택이 있으면 원칙적으로 주택 소유자가 계절에 따라 주택을 사용하고 나머지 기간 동안 임대하는 계획을 포함하여 구매, 판매 및 임대에 특별한 문제가 없습니다. 이 지역의 부동산은 투자자에게 가장 유동적이며 개인 거주에 더 편안합니다.
귀하의 의견으로는 두바이 주택 시장에 대한 전망은 무엇입니까?
대부분의 시장 참여자들은 향후 몇 년 동안 두바이에서 원활한 시장 성장이 이루어질 것이라는 데 동의합니다. 그리고 여기에는 이유가 있습니다. 두바이에서 2008 년 위기가 시작된 이래로 새로운 주거 프로젝트는 하나도 시작되지 않았습니다.
RERA (Dubai Real Estate Market Regulatory Authority)가 도입 한 새로운 프로젝트 등록에 대한 모라토리엄은 아직 해제되지 않았습니다. 동시에 두바이 통계 센터 (Dubai Statistical Center)에 따르면 지난 3 년간 에미레이트 항공의 인구는 3 억명 이상 증가했으며 성장률은 계속 증가하고 있습니다. 이는 정치적 안정, 최고 수준의 안보, 유리한 투자 환경, 자본의 이동에 대한 세금 및 제한의 부재, 그리고 위기의 결과로 인한 사업 비용 (사무실 임대료, 직원 비용 등)이 크게 감소함으로써 촉진됩니다. 이 모든 것이 비즈니스를 끌어 당기고 인적 자원이 필요합니다.
이제 시장은 부동산의 잉여를 흡수하는 과정에 있으며, 그 위기 이전에도 건설이 시작되었습니다. 부동산은 건축하는 데 상당한 시간이 걸리는 자산이기 때문에 (건물 건축주기는 평균 2-3 년이 소요됨), 시장에 가까운 시일 내에 부족이 발생할 것입니다. 이것이 두바이 부동산 시장의 상황 발전을위한 낙관적 시나리오에 대해 자신있게 이야기 할 수있는 이유입니다.
이는 최근 두바이 토지 부서에서 최근 1 년간 부동산 거래량에 대해 발표 한 데이터에 의해 확인됩니다. 이 데이터에 따르면, 2011 년 두바이에서 등록 된 부동산 거래량은 2010 년에 비해 20 % 증가했으며 390 억 달러에 달했습니다.
즉, 모든 것이 잘됩니까?
나는 그것을 확신합니다. 대화 주셔서 감사합니다. 우리는 당신이 성공하기를 바랍니다. 두바이의 부동산 매입 및 관리에 대한 추가 정보는 전화로 IMEX Real Estate 전문가에게 문의하십시오. 모스크바 +7 495 5100008, UAE 800-IMEX (800-4639)의 수신자 부담 번호 또는 이메일 [email protected]으로 요청을 보내 주시면
